La régularisation annuelle des charges donne lieu à des erreurs fréquentes, souvent au détriment du locataire. Le contrôle est un droit, il est gratuit, et il aboutit régulièrement à une correction.
Ce qui peut être facturé
Seules les charges figurant dans la liste réglementaire sont récupérables sur le locataire : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, ascenseur, espaces verts, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et une partie des frais de personnel.
Ne sont pas récupérables : les gros travaux, le remplacement d’équipements, les honoraires de syndic, l’assurance de l’immeuble et les frais de gestion locative.
C’est sur cette frontière que se situent la plupart des erreurs.
Votre droit de consultation
Le bailleur doit tenir les pièces justificatives à votre disposition pendant six mois après l’envoi du décompte. Vous pouvez consulter les factures sur place, gratuitement.
Ce droit est peu exercé et pourtant décisif : sans les justificatifs, il est impossible de vérifier quoi que ce soit.
Ce qu’il faut regarder
- La clé de répartition appliquée à votre lot, et sa cohérence avec le règlement de copropriété
- Les postes non récupérables glissés dans le décompte
- La comparaison avec l’année précédente, poste par poste
- Le relevé d’eau, souvent estimé plutôt que relevé
- Les provisions versées, correctement déduites
La prescription
Le bailleur ne peut réclamer un arriéré de charges au-delà de trois ans. Symétriquement, vous pouvez réclamer un trop-versé sur la même période.
Une régularisation portant sur des années plus anciennes est contestable pour cette seule raison.
Comment contester
Commencez par un courrier recommandé demandant les justificatifs et détaillant les postes contestés. Beaucoup de litiges s’arrêtent là.
En cas de refus, la commission départementale de conciliation est gratuite et sa saisine est simple. Elle traite précisément ce type de désaccord.
Les associations de locataires et les ADIL accompagnent gratuitement ces démarches.
Le cas des provisions surévaluées
Si vos provisions dépassent systématiquement les charges réelles, vous pouvez demander leur réajustement. Vous n’êtes pas tenu d’avancer chaque mois une somme largement supérieure à la dépense constatée.